Kiranız Piyasanın Çok Altında mı? 5 Yıl Dolduysa Kira Tespit Davası Açabilirsiniz!
Türkiye’de kiralar hızla artarken, bazı ev sahipleri piyasa kira bedelinin çok altında kira geliri elde etmektedir. Özellikle 5 yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde, kanun ev sahibine özel bir hak tanır: Kira tespit davası. Bu dava, kirayı sadece TÜFE oranında değil, emsal kira bedellerine göre yeniden belirleme imkânı verir. Böylece kira bedeliniz, gerçek piyasa değerine yaklaşabilir.
Bu makalede, kira tespit davasının ne olduğu, hangi şartlarda açılabileceği, sürecin nasıl ilerlediği ve dikkat edilmesi gereken hukuki ayrıntılar tüm yönleriyle ele alınacaktır. Hukuk fakültelerinde ders olarak anlatılabilecek detayda, ancak herkesin anlayabileceği şekilde sadeleştirilmiş bilgiler sunacağız.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesinde belirlenen bedelin, kanuni sınırlar çerçevesinde yeniden belirlenmesi için açılan bir dava türüdür. Bu dava, hem konut hem de işyeri kiraları için söz konusu olabilir. Amaç, kira bedelini ekonomik şartlara ve emsal kiralara uygun hale getirmektir.
Normal şartlarda kira artışı, 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Ancak kiracının 5 yıldır aynı kira sözleşmesiyle oturması halinde, kanun farklı bir hesaplama yöntemi öngörür. Bu durumda, mahkeme yalnızca TÜFE’ye değil, aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerine de bakar.
Hangi Şartlarda Kira Tespit Davası Açılabilir?
Kira tespit davası açılabilmesi için bazı temel koşullar vardır:
- Kira sözleşmesinin 5 yılı doldurmuş olması
- Kira bedelinin piyasanın çok altında kalması
- Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamaması
- Davanın kira yılı başlamadan önce veya başında açılması
Örneğin, 2018 yılında 3.000 TL bedelle kiraya verdiğiniz bir daire için 2023’te halen 5.000 TL kira alıyor olabilirsiniz. Oysa aynı apartmanda benzer daireler 20.000 TL’ye kiraya veriliyor olabilir. Bu durumda, kira tespit davası ile kira bedelinin yükseltilmesini talep edebilirsiniz.
5 Yıl Kuralı ve TÜFE Sınırı
Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı kural olarak 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Ancak 5 yılı dolduran sözleşmelerde, bu sınırlama kaldırılır ve kira bedeli serbestçe belirlenebilir.
Mahkeme, bu durumda üç unsuru dikkate alır:
- Emsal kiralar (aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri)
- Taşınmazın fiziksel durumu, yaşı, konumu
- Genel ekonomik koşullar ve enflasyon
Mahkeme Süreci Nasıl İşler?
Kira tespit davasında süreç şu adımlarla ilerler:
- Ev sahibi, kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderir.
- Dava dilekçesi hazırlanarak sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
- Mahkeme, bilirkişi atar ve emsal kira araştırması yapılır.
- Bilirkişi raporu doğrultusunda kira bedeli belirlenir.
- Karar kesinleşir ve yeni kira bedeli uygulanmaya başlar.
Bu süreçte, dava kira yılının başlangıcına kadar açılmışsa, yeni bedel o kira yılının başından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde, bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Örnek Hesaplama
| Durum | Mevcut Kira | Emsal Kira | Yeni Kira (Mahkeme Kararı) |
|---|---|---|---|
| 5 Yıl Dolmamış | 7.000 TL | 25.000 TL | 7.770 TL (TÜFE %11) |
| 5 Yıl Dolmuş | 7.000 TL | 25.000 TL | 22.000 TL (Emsal Kira Esasına Göre) |
Kira Tespit Davasında Dikkat Edilecek Noktalar
Ev sahibi açısından dikkat edilmesi gereken bazı noktalar şunlardır:
- Davanın zamanında açılması
- Eksiksiz belge ve delil sunulması
- Bilirkişi raporunun dikkatle incelenmesi
- Kira tespit davasının tahliye davası olmadığının bilinmesi
Kiracının Hakları
Kiracı, kira tespit davası sonucunda belirlenen bedeli ödemek zorundadır. Ancak bu, kiracının tahliye edileceği anlamına gelmez. Kiracı, yeni bedeli ödemeyi kabul ettiği sürece sözleşmesi devam eder.
Kira Tespit Davası ile İlgili Senaryolar
Örnek 1: Ahmet Bey, İstanbul’da 2017’de kiraya verdiği daire için 2024’te halen 5.500 TL kira almaktadır. Emsal daireler ise 18.000 TL’ye kiralanmaktadır. Ahmet Bey, 5 yılı doldurduğu için dava açar ve mahkeme yeni kirayı 16.500 TL olarak belirler.
Örnek 2: Ayşe Hanım, Ankara’da 2020’de kiraya verdiği dükkan için 2024’te 8.000 TL kira almaktadır. 5 yıl dolmadığı için dava açsa bile TÜFE oranı ile sınırlı artış yapılır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Ortalama 6-12 ay sürer. Ancak bilirkişi raporu, itirazlar ve yoğunluk süreyi uzatabilir.
Davayı kiracı açabilir mi?
Evet. Kiracı da kira bedelinin yüksek olduğunu düşünüyorsa tespit davası açabilir.
5 yıl dolmadan dava açılabilir mi?
Açılabilir ancak artış yalnızca TÜFE ile sınırlı olur.
Karar geriye dönük uygulanır mı?
Dava kira dönemi başlamadan açılmışsa, yeni bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur.
Kiracı ödemeyi reddederse ne olur?
Ev sahibi, kira bedelinin ödenmemesi halinde icra takibi ve tahliye davası açabilir.
Bu makale, kira tespit davası hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olaylar için uzman bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.