Çanakkale Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakların kazanılmasını, korunmasını ve devrini düzenler. Bir taşınmazın alım–satımı çoğu kişi için ömür boyu yapılan en büyük yatırım olduğundan, tapu kaydındaki tek bir şerh veya imar durumundaki bir kısıt ciddi maddi kayıplara yol açabilir.

Çanakkale, hem tarımsal arazi varlığı hem de kıyı bandındaki yoğun konut ve turizm yatırımlarıyla taşınmaz uyuşmazlıklarının çeşitlendiği bir ildir. Zeytinlik ve tarla vasıflı taşınmazlarda hisseli tapular, sahil ilçelerinde imar ve yapı kayıt belgesi tartışmaları, kentsel alanda ise kat karşılığı inşaat sözleşmeleri öne çıkar. Ayrıca askerî yasak bölge ve sit alanı statüleri nedeniyle bazı bölgelerde satın alma ve yapılaşma kısıtları bulunabilir; bu nedenle satış öncesi inceleme kritiktir. Tüm hizmetlerimiz için Çanakkale avukat sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?

Bu alan, Türk Medeni Kanunu’nun eşya hukuku hükümleri başta olmak üzere Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu, Kamulaştırma Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerinden beslenir. Başlıca konular:

• Mülkiyetin kazanılması, tapu sicilinin düzeltilmesi ve terkin
• Paylı ve elbirliği mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar
• İpotek, intifa, geçit ve irtifak hakları
• Kat mülkiyeti, ortak alan ve yönetim planı sorunları
• İmar planı değişikliklerine karşı idari başvuru ve dava
• Taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmeleri

Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde açılan temel davadır. En sık dayanılan sebepler:

• Muris muvazaası: Mirasçıdan mal kaçırma amaçlı görünürde satış (ayrıntı için miras hukuku).
• Hile, hata, ehliyetsizlik: Devir anında ayırt etme gücünün bulunmaması.
• İnançlı işlem: Teminat amacıyla yapılan devirlerin iadesi.
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması.
• Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik: Tapusuz taşınmazın 20 yıllık nizasız zilyetlikle tescili.
• Kadastro tespitine itiraz: Tutanağın kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık süre.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Dava açılır açılmaz tapuya tedbir şerhi işlenmesi, taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek bakımından ilk yapılması gereken işlemdir.

Önalım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaş, payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar aynı koşullarla payı satın alma hakkına sahiptir. Önalım hakkı:

• Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay,
• Her hâlde satıştan itibaren 2 yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır.

Bağış, trampa ve cebri artırma gibi işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz. Hisseli tarla ve zeytinliklerin yaygın olduğu Çanakkale kırsalında, satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi bu davalarda sık karşılaşılan bir sorundur; mahkeme gerçek bedeli araştırır.

Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi

Ecrimisil, taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden istenen kullanım bedelidir (haksız işgal tazminatı). Geriye dönük olarak 5 yıllık dönem için talep edilebilir. Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak önceden intifadan men ihtarı çekilmiş olması aranır; taşınmazın doğal ürün veren nitelikte olması (zeytinlik, bağ) gibi hâller bu kuralın istisnalarındandır.

El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davasıyla ise haksız kullanımın sona erdirilmesi, varsa yapıların kaldırılması (kal) istenir. İki dava birlikte açılabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan bu sözleşmeler resmî şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapılmalıdır; adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Uyuşmazlıkların büyük bölümü şu başlıklarda toplanır:

• İnşaatın süresinde teslim edilmemesi ve gecikme tazminatı (kira kaybı)
• Eksik ve ayıplı imalat, projeye aykırılık
• Yüklenicinin temlik ettiği bağımsız bölümler nedeniyle üçüncü kişilerle çıkan tapu davaları
• Sözleşmenin feshi ve tapu iptali talepleri

Sözleşmeye teslim tarihi, cezai şart, hakediş–tapu devri dengesi ve iskân yükümlülüğü maddelerinin doğru yazılması, sonradan açılacak davaların büyük bölümünü baştan önler.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma

İdare, kamu yararı gerekçesiyle taşınmazınızı kamulaştırabilir. Bu durumda:

• Kamulaştırma işleminin iptali için idari yargıya başvurulabilir,
• Bedelin düşük olduğu düşünülüyorsa bedel tespiti ve tescil davasında rapora itiraz edilebilir.

İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el koyması kamulaştırmasız el atma, imar planında okul–yol–yeşil alan gibi kamusal alana ayrılıp yıllarca uygulama yapılmaması ise hukuki el atma olarak adlandırılır ve tazminat talebine konu olur. Yol, enerji nakil hattı ve baraj projelerinin bulunduğu bölgelerde bu davalar sık gündeme gelir.

Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye

Kiraya veren, ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye isteyebilir:

• Kira bedelinin ödenmemesi ve iki haklı ihtar
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı
• Yeniden inşa ve esaslı tadilat zorunluluğu
• Yeni malikin ihtiyacı (edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava)
• Yazılı tahliye taahhüdü
• 10 yıllık uzama süresinin dolması

Kira bedelinin artırımı bakımından tüketici fiyat endeksi ortalamasına ilişkin sınır uygulanır; artış oranında anlaşılamazsa kira tespit davası açılabilir. Tahliye takibinin icra boyutu için icra hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Taşınmaz Alırken Yapılması Gereken Kontroller

Sıkça Sorulan Sorular

Tapuda satış bedeli düşük gösterilirse ne olur?

Vergi yaptırımı riski dışında, önalım ve tazminat davalarında ispat sorunları doğar. Ayrıca ileride gerçek bedelin iadesi talep edilemeyebilir.

Hisseli tarlada payımı satabilir miyim?

Evet, ancak diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi, süreleri başlatması bakımından önemlidir.

Komşum sınırıma tecavüz etti, ne yapmalıyım?

Öncelikle kadastral ölçüm ve tespit yaptırılmalı; ardından el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil talepli dava açılabilir.

Kiracımı tahliye taahhüdüyle çıkarabilir miyim?

Taahhüdün, kiracı tarafından kiralananın teslim edilmesinden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle birlikte alınan taahhütler geçersiz sayılmaktadır.

İskânsız daire almanın riski nedir?

Kredi kullanımında güçlük, aboneliklerde sorun, ruhsata aykırılık hâlinde yıkım ve para cezası riski doğar.

Değerlendirme

Gayrimenkul hukukunda en pahalı hatalar, dava aşamasında değil sözleşme ve satın alma aşamasında yapılır. Tapu ve imar incelemesi yapılmadan atılan bir imza, yıllar süren davalara dönüşebilir.

İlgili alanlar: Miras Hukuku · İcra Hukuku

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.