Almanya’dasın Ama Türkiye’deki Apartman Toplantısında Oy Kullanabilir misin?
Fiziken Uzakta Olmak, Hukuki Hakları Engeller mi?
Yurt dışında, özellikle Almanya gibi Avrupa ülkelerinde yaşayan birçok vatandaşımız, Türkiye’de sahip oldukları konut ve gayrimenkullerle ilgilenmekte zorluk yaşamaktadır. Bu mülkler zaman zaman kiraya verilmekte, ancak apartman toplantısı gibi yönetime ilişkin süreçlerde bizzat yer alınamamakta ya da bilgi sahibi olunmamaktadır. Peki, bu durumda ne olur? Kiracınız toplantıya katılırsa sizin adınıza oy kullanabilir mi? Katılmadığınız toplantılarda alınan kararlar sizi bağlar mı? İşte bu yazıda bu önemli sorulara net ve akademik yanıtlar veriyoruz.
Apartman Toplantısı Nedir? Kimler Katılabilir?
Apartman toplantısı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici seçimi, aidat belirlenmesi, ortak alan bakımı, bakım-onarım işleri gibi hususların karara bağlandığı genel kuruldur. Bu toplantılar genellikle yılda bir kez yapılır ve toplantıya katılabilecek kişiler kat malikleridir. Kat maliki, tapuda ismi geçen gerçek mülk sahibidir.
Kiracılar bu toplantılara katılabilir, hatta söz alabilir; ancak **oy hakkına sahip değildirler**. Çünkü oy hakkı, yalnızca **mülkiyet hakkı** üzerinden kullanılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu hakkın başkası adına kullanılması ancak **noter onaylı vekâletname** ile mümkündür.
Kiracı Oy Kullanabilir mi? Yasal Çerçeve
Kiracıların toplantıya katılması engellenemez. Ancak kiracı, malik adına **oy kullanma yetkisine sahip değildir**. Bunun iki temel nedeni vardır:
- Oy hakkı, doğrudan mülkiyet hakkından doğar.
- Kiracının taşınmaz üzerinde yalnızca kullanım hakkı vardır, yönetim hakkı yoktur.
Kat malikinin Almanya gibi yurt dışında olması, bu hakkın devredilmesini engellemez. Ancak kiracıya verilen sözlü talimatlar, yazılı olmayan yetkilendirmeler geçerli sayılmaz. Yalnızca **resmî vekâlet** ile başka biri oy kullanabilir.
Vekâletname ile Oy Kullanmak Mümkün mü?
Evet, **kat maliki** isterse bir başka kişiyi, örneğin akrabasını ya da kiracısını **noterden vekâlet vererek** yetkilendirebilir. Bu durumda vekil olan kişi toplantıya katılarak malik adına tüm oylamalara iştirak edebilir. Vekâlet belgesi olmadan yapılan her türlü oylama **hükümsüz sayılabilir.**
Vekâletnamenin geçerli olabilmesi için aşağıdaki unsurlar bulunmalıdır:
- Vekâletin noter onaylı olması
- Kat malikinin adı, soyadı ve açık adresi
- Hangi toplantı için verildiği, genel yetki veya özel yetki belirtimi
Almanya’daki bir Türk vatandaşı, bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğundan da vekâlet düzenleyebilir.
Toplantıya Katılmadınız, Kararlar Sizi Bağlar mı?
Bu sorunun cevabı evettir. Katılmasanız bile, alınan kararlar **sizi bağlayabilir.** Çünkü apartman genel kurul kararları, **çoğunluk** esasına göre alınır ve oy çokluğuyla alınan kararlar, tüm kat maliklerini bağlar.
Örnek: 10 daireli bir apartmanda yapılan toplantıya 6 kişi katıldı ve 4’ü aidatın artırılmasına “evet” dedi. Bu durumda aidat artışı geçerli olur ve toplantıya katılmayan 4 kişi de bu karardan etkilenir.
Tablo: Oy Kullanımı ve Geçerlilik
| Toplantıya Katılan | Oy Hakkı | Geçerli Oy Kullanabilir mi? |
|---|---|---|
| Kat Maliki | Var | Evet |
| Kiracı | Yok | Hayır |
| Vekâletli Temsilci | Var (Vekâleten) | Evet |
| Aile Bireyi (Vekâletsiz) | Yok | Hayır |
Oy Kullanmazsanız Ne Tür Sorunlar Yaşanabilir?
Oy hakkınızı kullanmazsanız, apartmandaki alınan kararlar sizin aleyhinize sonuçlar doğurabilir. Örneğin:
- Aidat artışı kararı alınabilir, bu ödeme yükümlülüğü sizi bağlar.
- Onarım masraflarına onay verilir ve size yüksek fatura çıkabilir.
- Asansör yenileme gibi büyük yatırımlar oy çokluğuyla başlatılabilir.
Bu gibi durumların tamamı için, toplantıya bizzat katılamıyorsanız bile vekâletli katılım sağlamanız oldukça önemlidir.
Örnek Senaryo: Almanya’daki Mülk Sahibi
| Durum | Gelişme | Sonuç |
|---|---|---|
| Mehmet Bey Almanya’da yaşıyor, İstanbul’daki dairesi kirada. | Kiracı apartman toplantısına katıldı ve Mehmet Bey adına oy kullandı. | Diğer kat maliklerinden biri itiraz etti ve karar iptal edildi. |
| Ayşe Hanım Almanya’dan kuzenine vekâlet verdi. | Kuzeni toplantıya katıldı, oy kullandı, aidat artışına itiraz etti. | Karar çoğunlukla reddedildi, aidat artmadı. |
Apartman Toplantılarına Katılım Nasıl Artırılmalı?
Bir apartmanda huzurlu yaşamın sürdürülebilmesi için kat malikleri toplantılarına mümkün olduğunca **doğrudan veya vekil yoluyla** katılım sağlanmalıdır. Katılımın artırılması için şu adımlar önerilir:
- Toplantı tarihleri önceden duyurulmalı
- Yurt dışında yaşayanlara çevrim içi katılım imkânı sağlanmalı
- Vekâletname düzenlemek kolaylaştırılmalı
Günümüzde teknolojinin de yardımıyla bu sorunlar kolayca aşılabilir. WhatsApp üzerinden hatırlatma, dijital vekâlet süreçleri ve toplantı özetlerinin paylaşılması, topluluk yönetimini güçlendirir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kiracım toplantıya gitti, oy kullanabilir mi?
Hayır. Kiracınız toplantıya katılabilir ama oy kullanamaz.
Katılmadım ama karar alındı. Bu beni bağlar mı?
Evet. Oy çokluğu ile alınan kararlar katılmayan maliklere de uygulanır.
Vekâletname nasıl alınır?
Türkiye’de noterden, yurtdışında Türk konsolosluklarından alınabilir. Belirli toplantı veya genel yetki içerebilir.
Kat malikiyim, ama ailemden biri benim adıma toplantıya gitti. Bu geçerli mi?
Sadece noter onaylı vekâlet varsa geçerlidir. Aksi takdirde oy kullanamaz.
Toplantıda alınan karara karşı sonradan dava açabilir miyim?
Evet. Kararın size tebliğinden itibaren 1 ay içinde itiraz davası açabilirsiniz.
Bu makale, “apartman toplantısı” konusuna dair yurtdışında yaşayan kat maliklerinin haklarını, yükümlülüklerini ve yasal araçlarını açıklamak amacıyla hazırlanmıştır.