Almanya’dasın Ama Türkiye’deki Arsanı Biri İşgal Etti! Ne Yapabilirsin?
Sınırları Aşan Sorun – Arsa İşgali
Günümüzde yurtdışında yaşayan vatandaşlarımızın Türkiye’de sahip oldukları taşınmaz mallar üzerindeki hakları zaman zaman ihlale uğrayabilmektedir. Özellikle arsa işgali, sınır ihlali, izinsiz kullanım ya da inşai faaliyetler, mülk sahibinin bilgisi dışında gerçekleştiğinde hukuki ve cezai sonuçlar doğurur. Almanya’da yaşayan bir vatandaş olarak Türkiye’deki taşınmazınıza izinsiz müdahale edildiğini öğrendiğinizde, hangi adımları atabileceğinizi bilmeniz büyük önem taşır.
Bu makalede, Almanya’dan Türkiye’deki arsanıza yapılan işgal karşısında hangi hukuki yollara başvurabileceğinizi, hangi dava türlerini açabileceğinizi ve nasıl bir gerektiğini detaylı şekilde ele alacağız.
Arsa İşgali Nedir? Hukuki Tanımı ve Unsurları
Arsa işgali, bir kişinin malik olmayan bir taşınmaz üzerinde, malikin rızası olmaksızın tasarrufta bulunmasıdır. Bu, sınırı geçerek toprak kullanımı olabileceği gibi, arsa üzerine yapı inşa etmek, fidan dikmek, depolama yapmak gibi birçok şekilde olabilir. Hukukta bu durum haksız fiil olarak değerlendirilir ve çeşitli yasal yaptırımları vardır.
Bir arsa işgali fiilinin varlığından söz edebilmek için:
- Malikin mülkiyet hakkı olmalı,
- İzinsiz şekilde başkası tarafından kullanım gerçekleşmeli,
- Müdahale devam eden bir eylem olmalı.
İzinsiz müdahaleye karşı sessiz kalınması, ileride “rıza gösterdi” şeklinde yorumlanabilir. Bu nedenle haklarınızı zamanında kullanmanız büyük önem taşır.
Hukuki Haklarınız Nelerdir? Müdahaleye Karşı Dava Yolları
Türkiye’deki arsanız izinsiz şekilde kullanılıyorsa, üç temel dava yolunuz vardır:
- Müdahalenin men’i davası (önleme)
- Elatmanın önlenmesi davası
- Zilyetliğe dayalı ecrimisil (kullanım tazminatı) davası
Müdahalenin men’i davasında amaç, işgalin sona erdirilmesi ve müdahalenin tekrar edilmesinin önlenmesidir. Bu dava Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yasal malik, tapu kaydına dayanarak hakkını ispatlamak zorundadır. Mahkeme karar verdikten sonra icra yoluyla tahliye mümkündür.
İlave olarak ecrimisil yani geçmiş dönem haksız kullanımlar için tazminat talep etme hakkınız da doğar. Bu, çoğunlukla arsanın rayiç kira bedeline göre hesaplanır.
Cezai Yaptırımları
Arsa işgali yalnızca özel hukuk bakımından değil, aynı zamanda ceza hukuku açısından da önem taşır. Türk Ceza Kanunu’na göre bu durum aşağıdaki suçlara yol açabilir:
- İzinsiz yapı yapma (TCK 184)
- Taşınmaza tecavüz (TCK 154)
- Hakkı olmayan yere girme (TCK 116)
Bu suçlar nedeniyle işgalci hakkında savcılığa suç duyurusunda bulunabilirsiniz. Dava açmak için Türkiye’de olmanıza gerek yoktur; avukatınız vekalet yoluyla sizin adınıza tüm işlemleri yürütebilir.
Almanya’dan Nasıl Dava Açılır? Süreci Nasıl Yönetirsiniz?
Almanya’da yaşıyor olmanız, Türkiye’deki haklarınızı kullanmanıza engel değildir. Bu durumda:
- Noterden vekaletname vererek Türkiye’de bir avukat tayin etmelisiniz.
- Arsanın tapu kaydı, varsa fotoğraflar ve kullanım bilgileri avukatınızla paylaşılmalıdır.
- Avukat tespit, ihtar ve davasal süreci yönetebilir.
Bu sayede siz Almanya’da oturduğunuz yerde kalırken, hukuki süreç profesyonelce devam ettirilir.
Örnek Senaryo
| Durum | Gelişme | Sonuç |
|---|---|---|
| Ali Bey Almanya’da yaşıyor, Samsun’daki arsasına komşusu izinsiz ahır yaptı. | Avukat aracılığıyla dava açtı, tapuya dayalı hakkını sundu. | Mahkeme, ahırın yıkılmasına ve ecrimisil ödenmesine karar verdi. |
| Ayşe Hanım, Almanya’dan gelirken arsa sınırlarını izinsiz kullanan tarlayı gördü. | Tapu kaydına uygun olarak savcılığa suç duyurusunda bulundu. | Karşı taraf “iyi niyetliydim” dese de dava kaybedildi. |
İzinsiz Müdahaleye Karşı Tedbir Almanın Önemi
Mülk sahibi olarak sessiz kalmanız hâlinde, ileride zımni rıza gösterdiğiniz iddia edilebilir. Bu nedenle en kısa sürede:
- Durumu belgeleyin (fotoğraf, video, tanık)
- Tapu tespiti için kadastro müdürlüğüne başvurun
- Noter aracılığıyla ihtarname gönderin
İzinsiz kullanım ne kadar erken belgelenirse, o kadar etkili koruma sağlanır.
Zamanaşımı ve Hak Kaybı Riski
Arsa işgali davalarında zaman aşımı süreleri işgalin türüne ve haksız fiilin devamlılığına göre değişir. Ancak genellikle:
- 5 yıl içinde müdahale öğrenildiği anda dava açılmalıdır
- 10 yıllık zilyetlik, tescilsiz kazandırıcı zamanaşımı doğurabilir
Sessiz kalmanız hâlinde, işgalci “ben yıllardır kullanıyorum, rıza vardı” savunması yapabilir. Bu da mülkiyet kaybına kadar gidebilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Türkiye’deki arsama biri izinsiz yapı yaptı, Almanya’dan müdahale edebilir miyim?
Evet. Vekaletname ile avukatınız sizin adınıza dava açabilir, icra işlemlerini başlatabilir.
Arsa işgali suç mudur?
Evet. Taşınmaza tecavüz, izinsiz yapı yapma gibi suçlar ceza kanununda yer alır.
Zamanaşımı süresi nedir?
Genelde 5 yıldır. Ancak 10 yıllık sessiz zilyetlikte kazandırıcı zamanaşımı oluşabilir.
İzinsiz kullanan kişi “komşuyum” derse ne olur?
Komşuluk ilişkisi rıza anlamına gelmez. Yazılı izin yoksa müdahale hukuka aykırıdır.
Ecrimisil nasıl hesaplanır?
Rayiç kira bedeli ve kullanım süresine göre mahkeme bilirkişisi tarafından hesaplanır.
Bu makale, “Arsa İşgali” karşısında yurtdışındaki mal sahiplerinin haklarını ve yapabileceklerini akademik fakat sade bir dille açıklamak üzere hazırlanmıştır.