Kat İrtifakına Dikkat! Türkiye’de Daire Aldıysan Bu Tapu Hatasını Yapma!

Kat irtifakı, bir arsanın üzerinde yapılacak olan yapı için ilgili tapu müdürlüğü tarafından kurulan bir hak türüdür. Yani bina inşaat halindeyken her bağımsız bölüm için resmi olarak bir hak tanınır. Ancak bu durum, binanın tamamlandığı ve kullanılabilir olduğu anlamına gelmez.

Kat mülkiyeti ise binanın inşaatının tamamlanmasından sonra alınan ve her bağımsız bölümün yasal olarak tamamlandığını gösteren tapu statüsüdür. Kat mülkiyeti, hem hukuki hem teknik olarak daha güvenli bir tapu türüdür. Kat irtifakı olan dairelerde birçok yasal ve mali risk oluşabilir.

Kat İrtifaklı Tapu Ne Gibi Riskler Taşır?

Kat irtifakı olan bir daire satın aldığınızda, aslında resmi olarak henüz tamamlanmamış bir inşaatın parçasını almış olursunuz. Bu durumda belediyeden yapı kullanma izni (iskan) alınmamış olabilir. Dolayısıyla o evde oturmak bile teknik olarak yasal olmayabilir.

Bu tarz taşınmazlarda elektrik, su, doğalgaz gibi abonelik işlemleri geçici veya inşaat aboneliği üzerinden yürütülür. Ayrıca kat irtifakı tapulu evlerde genellikle binanın ortak alanları henüz tanımlanmadığı için yöneticilik, aidat ve sigorta gibi hak ve yükümlülükler netleşmemiştir. Bu da ileride ciddi sorunlara neden olabilir.

Bir başka önemli risk de bankalar tarafından kredi verilmemesidir. Bazı bankalar kat irtifaklı evlere kredi sağlamaz veya daha düşük oranlarda kredi verir. Bu da evin satılabilirliğini ve değerini etkiler.

Kat Mülkiyetine Geçilmiş Ev Neden Daha Güvenli?

Kat mülkiyeti tapusu, yapının tamamlandığını ve iskan belgesinin alındığını gösteren resmi tapu türüdür. Bu belgeyle birlikte evin tüm teknik ve hukuki sorumlulukları yerine getirilmiş olur. Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri bireysel olarak yapılabilir.

Kat mülkiyetine sahip bir ev, hem satış hem miras hem de kiralama işlemlerinde daha kolay ve yasal güvence altında işlem görür. Ayrıca kamu kurumları nezdinde tanınan hakların çoğu yalnızca kat mülkiyeti tapusuyla mümkündür. Özellikle taşınmaz sigortaları ve bina yönetimi gibi işlemler kat mülkiyetiyle çok daha sorunsuz yürür.

Gurbetçiler Bu Detayı Neden Atlıyor?

Yurtdışında yaşayan birçok gurbetçi, Türkiye’de ev alırken sadece tapunun olup olmadığını kontrol ediyor. Ancak tapunun üzerinde yazan ibareyi incelemiyor. “Kat irtifakı” ifadesi, birçok kişi için anlam ifade etmiyor. Bu nedenle müteahhitler veya emlakçılar tarafından yeterince bilgilendirilmeden işlem yapılıyor.

Özellikle uzaktan yapılan işlemlerde, vekaletle alınan evlerin tapularında bu detay gözden kaçıyor. Yıllar sonra evle ilgili resmi işlemler yapılmak istendiğinde ise büyük sürprizlerle karşılaşılabiliyor. Bu nedenle satın almadan önce tapunun sadece varlığı değil, niteliği de dikkatle incelenmelidir.

Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

Kat irtifakı tapusuna sahip bir binanın kat mülkiyetine geçebilmesi için yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınması gerekir. Bu belge, belediye tarafından düzenlenir ve binanın imar planına uygun tamamlandığını gösterir. İskan alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurularak kat mülkiyetine geçiş yapılabilir.

Kat mülkiyetine geçiş işlemi, tapu sahipleri tarafından ortak dilekçeyle yapılır. Eğer binada birden fazla malik varsa, hepsinin onayı gerekir. Bu süreçte mimari proje, yapı ruhsatı, iskan belgesi ve teknik belgeler hazır olmalıdır. Bir avukat veya emlak danışmanı bu süreçte size rehberlik edebilir.

Kat mülkiyeti alındıktan sonra tapular yeniden düzenlenir ve her bağımsız bölüm için yeni tapu senetleri verilir. Bu işlemle birlikte yapı resmen tamamlanmış sayılır.

Tapu Üzerindeki İfadeleri Nasıl Yorumlamalısınız?

Tapu senedinde “kat irtifakı”, “kat mülkiyeti”, “arsa payı” gibi ifadeler bulunur. Bu terimlerin her biri mülkiyetin aşaması hakkında bilgi verir. Kat irtifakı, inşaat halindeki yapıları ifade ederken; kat mülkiyeti, tamamlanmış ve iskan almış yapıları tanımlar.

Tapu alırken özellikle bu ifadelerin yer aldığı bölümü dikkatle incelemelisiniz. Tapuda yalnızca arsa payı yazıyorsa, ortada henüz bağımsız bölüm bile olmayabilir. Bu durumda henüz temel aşamasında bir projeye yatırım yapıyor olabilirsiniz.

Alım Öncesi Hangi Belgeleri Talep Etmelisiniz?

Kat irtifaklı bir taşınmaz almayı düşünüyorsanız, öncelikle yapı ruhsatı, mimari proje ve iskan durumunu gösteren belgeleri görmelisiniz. Ayrıca belediyeden veya ilgili tapu müdürlüğünden kat mülkiyetine geçiş durumu hakkında bilgi alabilirsiniz.

Yapının tamamlanma seviyesi, ortak alanlar, yangın yönetmeliği uygunluğu gibi teknik detaylar da önemlidir. İleride resmi işlemlerde sorun yaşamamak için satın alma işlemi öncesinde bu belgeler titizlikle incelenmelidir.

Kat İrtifakından Kaynaklanan Hukuki Sorunlar

Kat irtifakı ile alınan dairelerde yaşanan sorunların başında belediye ile olan ihtilaflar gelir. İskansız binalarda ruhsatsız kullanım gerekçesiyle para cezaları ve mühürleme işlemleri yapılabilir. Ayrıca yapı tamamlanmadan oturum gerçekleştiği için müteahhit ile malik arasında anlaşmazlıklar çıkabilir.

Bazı durumlarda bina tam anlamıyla bitmemiş olabilir ve ortak alan eksikleri hukuki ihtilafa dönüşebilir. Ayrıca kat irtifaklı evlerde sigorta, bakım ve yönetim gibi hakların sınırları belirlenmemiştir. Tüm bu sebeplerle ciddi mağduriyetler yaşanabilir.

Tapu Satın Alırken Ne Yapmalısınız?

Türkiye’de bir daire satın alırken yalnızca tapunun varlığına değil, içeriğine de dikkat etmek gerekir. Tapu üzerinde “kat irtifakı” yazıyorsa, bu evin henüz resmi olarak tamamlanmamış olduğunu gösterir. Kat mülkiyeti olmayan taşınmazlarda yasal ve teknik riskler fazladır.

Alım öncesinde hem belediyeden hem tapu müdürlüğünden bilgi alınmalı, mümkünse bir avukat aracılığıyla tüm belgeler incelenmelidir. Kat mülkiyeti olmayan bir yapıda oturmak veya yatırım yapmak ciddi sonuçlara yol açabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kat irtifakı olan bir dairede oturmak yasal mıdır?

Kat irtifaklı bir dairede oturmak teknik olarak mümkündür; ancak bu durum yasal açıdan bazı riskler barındırır. Kat irtifakı, binanın henüz tamamlanmadığını ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmadığını gösterir. Bu durumda belediye tarafından bina hâlâ inşaat olarak kabul edilir. Dolayısıyla iskansız bir binada oturmak belediyenin yaptırımlarıyla karşı karşıya kalmanıza neden olabilir. Bu yaptırımlar arasında para cezaları, mühürleme işlemleri veya elektrik/su gibi aboneliklerde kısıtlamalar olabilir.

Yasal güvence açısından, tapusu kat irtifakı olan bir dairede yaşamaya başlamadan önce kat mülkiyetine geçilmesi önerilir. Aksi hâlde hem teknik hem de hukuki sorunlarla karşılaşma ihtimali yüksektir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için öncelikle binanın tamamlanmış olması ve yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmış olması gerekir. İskan belgesi, ilgili belediyeden alınır ve yapının projeye uygun şekilde tamamlandığını gösterir. Bu belge alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvuru yapılır ve mevcut tapular kat mülkiyetine çevrilir.

Başvuru sırasında mimari proje, yapı ruhsatı, iskan belgesi ve maliklerce hazırlanmış dilekçe gibi belgeler istenir. Binada birden fazla bağımsız bölüm varsa, maliklerin tamamının onayı gerekebilir. Bu işlemle birlikte her daire için ayrı ayrı tapu senetleri düzenlenir ve bina resmen tamamlanmış sayılır.

Kat irtifaklı bir daireyi satmak mümkün mü?

Evet, kat irtifaklı bir daireyi satmak mümkündür. Ancak bu tür daireler, alıcılar açısından daha riskli kabul edildiği için değer kaybı yaşayabilir. Özellikle banka kredisiyle alım yapılacaksa bazı bankalar iskansız yani kat irtifaklı dairelere kredi vermekte tereddüt eder veya düşük kredi limiti tanımlar. Bu durum alıcı sayısını azaltabilir ve satış sürecini uzatabilir.

Satış aşamasında alıcıya, dairenin iskansız olduğu açıkça bildirilmelidir. Aksi takdirde ileride dava konusu olabilecek aldatıcı durumlar yaşanabilir. Satış işlemi yapılmadan önce kat mülkiyetine geçiş süreci tamamlanmışsa hem değer artar hem de satış daha hızlı ve sorunsuz gerçekleşir.

Tapuda kat irtifakı yazması ne anlama gelir?

Tapuda kat irtifakı yazıyorsa bu, dairenin bulunduğu binanın henüz tamamlanmamış olduğunu ve yapı kullanma izni alınmadığını gösterir. Kat irtifakı, bir arsa üzerinde inşaatı devam eden veya tamamlanmak üzere olan yapı için geçici olarak oluşturulan bir tapu türüdür. Her bağımsız bölümün ileride bir daire olacağı düşünülerek hazırlanır ancak henüz yasal anlamda bir mesken niteliği taşımaz.

Kat irtifakı, inşaat sürecinde hak sahiplerini belirlemek için kullanılır. Yapı tamamen bittikten ve iskan alındıktan sonra bu tapular kat mülkiyetine dönüştürülür. Tapuda bu ibare yer alıyorsa, söz konusu dairede yasal olarak oturmak veya bazı işlemleri gerçekleştirmek mümkün olmayabilir.

Kat mülkiyeti olmayan dairelerde ne gibi sorunlarla karşılaşılır?

Kat mülkiyeti olmayan dairelerde en sık karşılaşılan sorunlar arasında yapı kullanma izin belgesi (iskan) eksikliği, teknik altyapı hizmetlerine (elektrik, su, doğalgaz) bireysel abonelik yapılamaması ve belediye tarafından uygulanabilecek yaptırımlar bulunur. Bu dairelerde ikamet edilmesi halinde, resmi makamlar tarafından mühürleme işlemi yapılabilir.

Ayrıca sigorta işlemlerinde zorluk yaşanabilir, apartman yönetimi ve ortak alan kullanımı gibi konular yasal olarak düzenlenemeyebilir. Bu durum, hem yaşam konforunu hem de mülkiyet haklarını olumsuz etkiler. En önemlisi ise, kat mülkiyeti olmayan daireler miras ve satış işlemlerinde hukuki olarak güvencesiz sayılabilir.