Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası 2026
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallarda, paydaşlar veya ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ferdi (bireysel) mülkiyete geçişi sağlayan dava türüdür. Ortaklık iki yöntemle giderilebilir: Aynen taksim suretiyle (malın fiziksel olarak bölünmesi) veya satış suretiyle (malın satılarak bedelinin paylaşılması). Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Zamanaşımına tabi değildir.
Almanya’daki Türk Vatandaşları İçin Neden Önemli?
Almanya’da yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de miras kalan taşınmazlarda diğer mirasçılarla birlikte ortak (elbirliği) mülkiyet sahibi olmaya devam etmektedir. Bu durum, taşınmazın satılamaması, kiraya verilememesi veya üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunulamaması gibi sorunlara yol açar. Almanya’da yaşayan mirasçı, Türkiye’deki taşınmaz üzerinde kendi payını bağımsız olarak kullanamaz veya değerlendiremez.
Diğer mirasçılar paylaşıma yanaşmadığında, ortaklığın giderilmesi davası tek çözüm yolu olabilir. Bu yazımızda, izale-i şuyu davasının tüm aşamalarını, zorunlu arabuluculuk sürecinden satış ihalesine kadar, Almanya’dan nasıl yürütüleceği dahil kapsamlı şekilde ele alıyoruz.
Zorunlu Arabuluculuk: Dava Öncesi İlk Adım
7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Bu zorunlu arabuluculuk, dava şartı niteliğindedir; arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Almanya’daki mirasçılar için: Arabuluculuk sürecine Türkiye’deki avukatınız aracılığıyla vekâleten katılabilirsiniz. Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmaz. Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağı ile birlikte dava açılır. Son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksim, ortaklık konusu malın satılmadan fiziksel olarak bölünerek paydaşlara dağıtılmasıdır. Mahkeme, taraflardan en az birinin talebi halinde öncelikle aynen taksim imkânını değerlendirir. Aynen taksimin mümkün olabilmesi için malın bölünmesinin fiziksel ve hukuki olarak mümkün olması, bölünme halinde değerinde önemli ölçüde azalma olmaması ve imar mevzuatına uygun olması gerekir. Bölünen parçalar arasında değer farkı varsa, eksik değerdeki paya para eklenerek denkleştirme yapılır.
2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Malın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi halinde değeri önemli ölçüde azalacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırma ile yapılır. Günümüzde satış ihaleleri büyük ölçüde UYAP Elektronik Satış Portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden gerçekleştirilmektedir. Satıştan elde edilen bedel, paydaşlara pay oranlarında dağıtılır.
Paydaşlar arası satış imkânı: Tüm paydaşların dava sonuçlanmadan önce talep etmesi halinde, ihale yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir. Bu, aile taşınmazlarının dışarıya satılmasını istemeyen Almanya’daki mirasçılar için önemli bir seçenektir.
| Kriter | Aynen Taksim | Satış Suretiyle |
|---|---|---|
| Uygulama şartı | Malın bölünebilir olması | Bölünme mümkün değilse veya değer kaybı olacaksa |
| Sonuç | Her paydaş bölünen kısmın mülkiyetini alır | Satış bedeli payları oranında dağıtılır |
| Harç oranı | Binde 4,55 (nisbi) | Binde 11,38 (paydaş payına düşen bedel üzerinden) |
| Denkleştirme | Değer farkı para ile giderilir | Bedel doğrudan paylaştırılır |
| Satış yöntemi | – | Açık artırma (e-satış portalı) |
Görevli ve Yetkili Mahkeme
| Konu | Detay |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m. 4) |
| Yetkili mahkeme (taşınmaz) | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki, HMK m. 12) |
| Yetkili mahkeme (taşınır) | Davalının yerleşim yeri mahkemesi |
| Yetkili mahkeme (miras ortaklığı) | Miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 11) |
| Zamanaşımı | Zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur |
| Yargılama usulü | Basit yargılama usulü |
| Zorunlu arabuluculuk | Evet (1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı) |
Davayı Kimler Açabilir ve Kime Karşı Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan (ortaklardan) herhangi biri tek başına açabilir. Miras ortaklığında yasal veya atanmış mirasçılardan her biri bu hakkı kullanabilir. Dava, davayı açan paydaş dışındaki tüm diğer paydaşlara karşı açılır. Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur; eksik paydaş bırakılarak davanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Paydaşlardan biri vefat etmişse, onun mirasçılarının tamamı davaya dahil edilmelidir.
Davacı feragat etse bile, davalılardan herhangi biri davayı takip edeceğini bildirirse dava devam eder. Bu kural, ortaklığın giderilmesi davasının çift taraflı yapısının bir sonucudur.
Almanya’da yaşıyor ve Türkiye’deki miras işlemleriniz konusunda hukuki desteğe mi ihtiyacınız var? Deneyimli miras hukuku ekibimiz sizin için burada.
Ortaklığın Giderilmesini Engelleyen Durumlar
Her ne kadar her paydaş ortaklığın giderilmesini talep edebilse de, bazı durumlarda bu dava açılamaz veya reddedilir:
- Geçerli miras paylaşım sözleşmesi: Mirasçılar daha önce geçerli bir taksim sözleşmesi yapmışlarsa ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.
- Paylaşmama sözleşmesi: Paydaşlar en fazla 10 yıllık süreyle paylaşma yapılmayacağına dair sözleşme yapabilir. Bu sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilir.
- Aile konutu şerhi: Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi varsa, şerh kaldırılmadıkça ortaklığın giderilmesi istenemez.
- Uygun olmayan zaman: TMK m. 698 gereği paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenmesi, dürüstlük kuralına aykırı olabilir.
- Arabuluculuk şartının yerine getirilmemesi: Zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti: Bekletici Mesele
Dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç, çit gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa ve bunların kime ait olduğu konusunda paydaşlar arasında anlaşmazlık bulunuyorsa, bu sorunun öncelikle giderilmesi gerekir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti için Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrı bir dava açılır. Ortaklığın giderilmesi davasında bu tespit davasının sonucu bekletici mesele yapılır. Muhdesatın sahibi tespit edildikten sonra, satış bedelinin paylaşımında bu durum dikkate alınır.
Almanya’dan Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?
Avukatla iletişim ve ön değerlendirme: Türkiye’deki miras avukatınızla iletişime geçerek taşınmazın durumu, paydaş sayısı ve paylaşım imkânları değerlendirilir.
Vekâletname düzenlenmesi: Almanya’daki Türk Konsolosluğundan “ortaklığın giderilmesi davası açma, arabuluculuk sürecine katılma, satış işlemlerine katılma” yetkilerini içeren özel vekâletname düzenletin.
Zorunlu arabuluculuk: Avukatınız arabuluculuk başvurusu yapar ve arabuluculuk görüşmelerine vekâleten katılır. Anlaşma sağlanırsa süreç tamamlanır; sağlanamazsa son tutanak alınarak dava açılır.
Davanın açılması: Arabuluculuk son tutanağı ile birlikte taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılır. Tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir.
Yargılama süreci: Mahkeme tapu kayıtlarını inceler, tüm paydaşlara tebligat çıkarır, bilirkişi ve keşif yaparak taşınmazın değerini ve bölünebilirliğini belirler.
Karar ve satış: Aynen taksim mümkünse bölünme kararı, değilse satış kararı verilir. Satış kararı kesinleştikten sonra e-satış portalı üzerinden açık artırma yapılır ve bedel paydaşlara dağıtılır.
Dava Süresi ve Masraflar
Ortaklığın giderilmesi davasının ilk derece mahkemesindeki yargılaması, sorunsuz ilerlediği takdirde yaklaşık 1 ila 1,5 yıl sürmektedir. Ancak paydaş sayısının fazla olması, yurt dışı tebligatları, muhdesat uyuşmazlığı gibi nedenlerle süre uzayabilir. İstinaf ve temyiz aşamalarıyla birlikte toplam süre 3 ila 5 yıl arasında olabilir.
Masraflar konusunda bu dava türüne özgü önemli bir kural vardır: Ortaklığın giderilmesi davası çift taraflı bir davadır ve kazanan-kaybeden kavramı yoktur. Yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri paydaşların payları oranında paylaştırılır. Her paydaş kendi avukatına ücret öder; mahkemece hükmedilen maktu vekâlet ücreti ise tüm paydaşlardan payları oranında tahsil edilir.
| Masraf Kalemi | Açıklama |
|---|---|
| Başvuru harcı | Maktu harç + gider avansı (paydaş sayısına göre değişir) |
| Satış kararında harç | Paydaş payına düşen bedelin binde 11,38’i |
| Aynen taksim kararında harç | Taşınmaz değerinin binde 4,55’i |
| Bilirkişi ve keşif | Yargılama sırasında belirlenir |
| Tebligat giderleri | Paydaş sayısına göre (yurt dışı tebligatı dahil) |
| Vekâlet ücreti | Maktu, paydaşların payları oranında paylaştırılır |
Satış Süreci ve İhalenin Feshi
Satış kararı kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış memuru yeniden kıymet takdiri yaptırır (mahkemenin takdiri ile yetinemez) ve İcra İflas Kanunu hükümlerine göre ihale hazırlıklarını başlatır. İhale, UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden gerçekleştirilir. İhalenin feshi, fesih sebebinin öğrenildiğinden itibaren 7 gün içinde satış kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesinden talep edilebilir.
Almanya’daki Mirasçılar İçin Özel Durumlar
Yurt dışı tebligatı: Almanya’da yaşayan paydaşlara dava dilekçesinin tebliği yurt dışı tebligatı gerektirir ve bu süreç uzun sürebilir. Türkiye’deki avukatın süreci yakından takip etmesi davanın hızlanmasını sağlar.
Önalım (şufa) hakkı: Ortaklığın giderilmesi davası açılması halinde önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü bu davada alıcı-satıcı ilişkisi yoktur; mahkeme kararıyla satış yapılır.
Kısmi pay satışı yapılamaz: Birlikte mülkiyette olan taşınmazda, bir paydaş yalnızca kendi payının satışını talep edemez. Malın tamamının dava konusu edilmesi gerekir.
Para ortaklığın giderilmesine konu edilemez: Terekede para varsa, bunun paylaşılması için ortaklığın giderilmesi davası değil, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davası (TMK m. 644) açılmalıdır.
Ecrimisil ayrı davadır: Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebi, ortaklığın giderilmesi davasında ileri sürülemez; Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrı dava açılması gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davasında zamanaşımı var mıdır?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davasında herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Ortaklık devam ettiği sürece her zaman dava açılabilir.
Dava öncesi arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamaz.
Almanya’dan bu davayı açabilir miyim?
Evet. Konsolosluktan düzenlenecek vekâletname ile avukatınız hem arabuluculuk sürecine hem de davaya sizin adınıza katılabilir. Tüm süreci uzaktan takip edebilirsiniz.
Dava ne kadar sürer?
İlk derece mahkemesinde yaklaşık 1-1,5 yıl sürer. İstinaf ve temyiz aşamalarıyla toplam 3-5 yıl olabilir. Paydaş sayısı ve yurt dışı tebligatları süreyi etkileyebilir.
Satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir mi?
Evet. Tüm paydaşların dava sonuçlanmadan talep etmesi halinde ihale yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir. Bu talep dava sonuçlanmadan önce yapılmalıdır.
Mahkeme masraflarını kim öder?
Ortaklığın giderilmesi davasında kazanan-kaybeden kavramı yoktur. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti tüm paydaşlardan payları oranında tahsil edilir.
Miras paylaşım sözleşmesi varken ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Hayır. Geçerli bir miras taksim sözleşmesi yapılmışsa ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Bu durumda sözleşmenin ifası için tapu iptali ve tescil davası açılmalıdır.
Taşınmaz üzerinde muhdesat (bina, ağaç) varsa ne olur?
Muhdesatın kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılır ve bu dava ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır.
Davacı feragat ederse dava düşer mi?
Hayır. Davalılardan herhangi biri davayı takip edeceğini bildirirse dava devam eder. Yalnızca tüm paydaşların ittifakla feragat etmesi halinde dava sona erer.
Sadece kendi payımın satışını isteyebilir miyim?
Hayır. Birlikte mülkiyette belli bir pay hakkında ortaklığın giderilmesi istenemez. Malın tamamının dava konusu edilmesi gerekir.
Türkiye’deki ortak taşınmazlarda paylaşım sorunu yaşıyor ve ortaklığın giderilmesi davası açmak mı istiyorsunuz? Deneyimli ekibimizle iletişime geçin.