Şufa (Önalım) Hakkı Davası: Şartları ve Süreler 2026
Şufa (Önalım) Hakkı Davası Nedir?
Şufa (Önalım) davası, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer hissedarların öncelikli satın alma hakkını kullanarak tapu iptali ve tescil istemiyle açtığı davadır. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki). Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır. 11. Yargı Paketi (7571 sayılı Kanun, 25.12.2025) ile rayiç bedel esasına geçilmiş ve hak düşürücü süre 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir.
Almanya’daki Türk Vatandaşları İçin Neden Önemli?
Almanya’da yaşayan pek çok Türk vatandaşı, Türkiye’de miras yoluyla veya satın alma yoluyla hisseli taşınmazlara (paylı mülkiyet) sahiptir. Özellikle miras kalan tarla, arsa veya bina gibi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişilere satması halinde, Almanya’daki diğer hissedarların önalım (şufa) hakkını süresi içinde kullanması büyük önem taşır. 3 aylık ve 1 yıllık hak düşürücü süreler kısa olduğundan, satıştan haberdar olunduğu anda derhal hukuki süreç başlatılmalıdır.
11. Yargı Paketi Güncellemesi (25.12.2025): 7571 sayılı Kanun ile TMK m. 733 ve 734’te köklü değişiklikler yapılmıştır. Artık tapudaki satış bedeli değil, mahkemece belirlenen rayiç bedel (piyasa değeri) esas alınmaktadır. Hak düşürücü süre 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir. Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebri artırma satışlarında önalım hakkı kullanılamayacaktır. Bu değişiklikler, devam eden (derdest) davalarda da uygulanmaktadır.
Şufa (Önalım) Hakkı Davası Temel Özellikleri
- Davalı: Payı satın alan üçüncü kişidir; payını satan eski paydaşa karşı dava açılmaz.
- Dava türü: Tapu iptali ve tescil davasıdır. Yenilik doğuran bir dava ve karar niteliğindedir.
- Kapsam: Paylı mülkiyette (hisseli tapu) geçerlidir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu taşınmazlarda uygulanmaz.
- Süreler: Satışın noter aracılığıyla bildirilmesiyle başlayan 3 ay ve her halde satıştan itibaren 1 yıllık hak düşürücü süreler vardır.
- Paydaşlar arası satış: Paydaşlar arası satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu hak yalnızca üçüncü kişilere yapılan satışlarda geçerlidir.
- Fiili taksim: Taşınmaz fiilen paydaşlar arasında bölünmüşse (fiili taksim) önalım hakkı kullanılamaz.
- Bedel: Rayiç bedel (piyasa değeri) ile tapu giderlerinin mahkeme veznesine nakden depo edilmesi zorunludur (11. Yargı Paketi sonrası).
- Cebri satış ve ihale: Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile icra yoluyla cebri artırma satışlarında önalım hakkı kullanılamaz.
Şufa Hakkını Kullanma Şartları
1. Paylı Mülkiyet Şartı
Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyete (hisseli tapu) tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınmazın arsa, tarla, bina veya daire olmasının önemi yoktur; belirleyici olan taşınmazın paylı mülkiyet yapısında olmasıdır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.
2. Paydaş Olma Şartı
Şufa hakkını yalnızca taşınmazda paydaş olan kişiler kullanabilir (TMK m. 732). Taşınmazda kişisel alacak hakkı veya sınırlı ayni hak (intifa, ipotek vb.) sahipleri bu hakkı kullanamazlar. Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit olarak paylaştırılır.
3. Üçüncü Kişiye Satış Şartı
Şufa hakkı yalnızca payın üçüncü kişiye (paydaş olmayan birine) satılması halinde kullanılabilir. Paydaşlar arası satışlarda şufa hakkı doğmaz. Trampa (takas) yoluyla yapılan devirlerde de şufa hakkı kullanılamaz.
4. Fiili Taksim Yapılmamış Olma Şartı
Taşınmaz fiilen paydaşlar arasında bölünmüş ve her paydaş belirli bir bölümü kullanıyorsa (fiili taksim), satılan payın bulunduğu bölüm açısından şufa hakkı kullanılamaz. Fiili taksimin varlığı her somut olayda ayrıca araştırılmalıdır.
Alıcının Noter Bildirim Yükümlülüğü
TMK m. 733/3’e göre, paylı taşınmazdan pay satın alan alıcı, tüm paydaşlara satışı noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim mutlak bir zorunluluktur; yazılı, sözlü veya başka yollarla yapılan bildirimler hukuken geçersizdir. Bildirim yapılmadığında 3 aylık süre başlamaz, ancak her halde satıştan itibaren 1 yıllık mutlak süre işlemeye devam eder. Almanya’daki paydaşlara noter bildiriminin ulaşması gecikebilir; bu durumda sürenin başlangıcı bildirimin tebliğ tarihidir.
Hak Düşürücü Süreler
| Süre | Eski Düzenleme | Yeni Düzenleme (11. Yargı Paketi) | Başlangıç |
|---|---|---|---|
| Nispi süre | 3 ay | 3 ay (değişmedi) | Satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarih |
| Mutlak süre | 2 yıl | 1 yıl | Satış tarihinden itibaren (bildirim yapılmasa dahi) |
Geçiş hükmü: TMK m. 733’teki süre değişikliği (2 yıldan 1 yıla inme), 25.12.2025 tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Eski satışlarda 2 yıllık süre geçerlidir. Ancak TMK m. 734’teki rayiç bedel ve depo değişikliği, devam eden (derdest) davalarda da derhal uygulanır.
Almanya’da yaşıyor ve Türkiye’deki miras işlemleriniz konusunda hukuki desteğe mi ihtiyacınız var? Deneyimli miras hukuku ekibimiz sizin için burada.
11. Yargı Paketi ile Gelen Değişiklikler (7571 Sayılı Kanun)
25 Aralık 2025 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun (11. Yargı Paketi), şufa davalarında köklü değişiklikler getirmiştir:
Rayiç Bedel Esasına Geçiş (TMK m. 734)
Eski uygulamada önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen satış bedelini depo ederek payı kazanabiliyordu. Bu durum, tapuda bedelin düşük gösterildiği hallerde ciddi adaletsizliklere yol açıyordu. Yeni düzenleme ile artık tapudaki satış bedeli değil, mahkemece bilirkişi aracılığıyla belirlenen rayiç bedel (güncel piyasa değeri) esas alınmaktadır. Hakim, dava açıldığında gecikmeksizin bilirkişi atayarak taşınmazın gerçek piyasa değerini tespit ettirir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedeli ve tapu giderlerini verilen kesin süre içinde mahkeme veznesine nakden depo etmek zorundadır. Bedel depo edilmezse dava reddedilir. Yatırılan bedel nemalandırılır (faiz işletilir) ve hükmün kesinleşmesiyle birlikte ilgilisine ödenir.
Süre Kısaltması (TMK m. 733)
Her halde satışın üzerinden geçmekle hakkın düşeceği mutlak süre 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir. Noter bildirimi yapıldığında 3 aylık süre aynen korunmuştur.
Kapsam Dışı Satışlar (TMK m. 733/1)
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ve icra dairesince gerçekleştirilen cebri artırma satışları, şufa davası kapsamı dışına çıkarılmıştır. Bu yollarla pay satın alan kişilere karşı önalım hakkı kullanılamaz.
| Değişiklik | Eski Uygulama | Yeni Uygulama (25.12.2025 sonrası) |
|---|---|---|
| Ödenecek bedel | Tapudaki satış bedeli + tapu giderleri | Rayiç bedel (piyasa değeri) + tapu giderleri |
| Mutlak süre | 2 yıl | 1 yıl |
| Cebri artırma | Tartışmalı | Kesin olarak kapsam dışı |
| Devlet ihalesi | Tartışmalı | Kesin olarak kapsam dışı |
| Derdest davalar | – | Rayiç bedel kuralı derdest davalarda da uygulanır |
| Bedel depo yöntemi | Tapudaki bedeli depo etme | Hakimin belirlediği rayiç bedeli nakden depo etme |
Görevli ve Yetkili Mahkeme
| Konu | Detay |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Asliye Hukuk Mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki) |
| Davanın niteliği | Tapu iptali ve tescil (yenilik doğuran dava) |
| Davacı | Paylı taşınmazdaki diğer paydaş(lar) |
| Davalı | Payı satın alan üçüncü kişi |
Şufa Hakkından Feragat
Önalım hakkından iki şekilde feragat edilebilir: Belirli bir satış için resmi şekilde (noter huzurunda) feragat ve genel olarak (tüm satışlar için) tapu kütüğüne şerh verilmek suretiyle feragat. Genel feragat tapu kütüğüne şerh edilmedikçe hüküm doğurmaz. Belirli bir satış için yapılan feragat ise resmi şekilde (noter) yapılmalıdır; adi yazılı feragat geçersizdir.
Bedelde Muvazaa ve Yeni Düzenlemenin Etkisi
Eski uygulamada tapudaki satış bedeli esas alındığından, alıcılar şufa hakkını engellemek için satış bedelini gerçek değerinin çok üstünde gösterebiliyordu. Paydaşlar ise bedelde muvazaa iddiasıyla gerçek bedelin tespitini istiyordu. Bu durum yargılama süreçlerini uzatıyordu. 11. Yargı Paketi ile rayiç bedel esasına geçilmesiyle bedel muvazaası tartışmaları büyük ölçüde sona ermiştir. Artık mahkeme doğrudan bilirkişi aracılığıyla taşınmazın gerçek piyasa değerini belirlemektedir.
Buna ek olarak, şufa hakkını engellemek amacıyla gerçeğe aykırı bağış (hibe) veya trampa (takas) sözleşmesi yapılması da uygulamada sık rastlanmaktadır. Gerçekte satış olmasına rağmen bağış gösterilen işlemler muvazaalıdır ve paydaşlar bu durumu her türlü delille ispat edebilir.
Almanya’dan Şufa Davası Nasıl Açılır?
Almanya’dan Şufa Davası Nasıl Açılır?
Satışın öğrenilmesi: Paydaşın payını üçüncü kişiye sattığını öğrendiğiniz anda süre işlemeye başlar. Noter bildirimi aldıysanız 3 ay, almadıysanız her halde satıştan itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır.
Tapu kaydı incelenmesi: Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olduğunu, kat mülkiyeti/irtifakı bulunmadığını, fiili taksim yapılmadığını ve satışın paydaş dışı üçüncü kişiye yapıldığını doğrulayın.
Vekâletname düzenlenmesi: Almanya’daki Türk Konsolosluğundan “şufa (önalım) hakkı davası açma, tapu iptali ve tescil isteme, bedel depo etme” yetkilerini içeren özel vekâletname düzenleyin.
Dava açılması: Avukatınız, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde payı satın alan üçüncü kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açar.
Rayiç bedel tespiti ve depo: Mahkeme bilirkişi aracılığıyla taşınmazın rayiç bedelini belirler. Hakimin verdiği kesin süre içinde rayiç bedel ve tapu giderlerini mahkeme veznesine nakden yatırmanız gerekir. Yatırmazsanız dava reddedilir.
Karar ve tescil: Dava kabul edilirse tapu iptali ve davacı adına tescile karar verilir. Karar kesinleştiğinde pay davacı adına tescil edilir; depo edilen bedel nemalarıyla birlikte davalıya ödenir.
Almanya’daki Paydaşlar İçin Özel Durumlar
Miras yoluyla paydaşlık: Almanya’da yaşayan Türk vatandaşı, Türkiye’de miras kalan hisseli taşınmazda paydaş ise, diğer paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde şufa hakkını kullanabilir. Mirasçılık belgesi ve tapu kaydı ile paydaşlık ispatlanır.
3 aylık sürenin başlangıcı: Almanya’daki adresinize noter bildirimi ulaştığı tarihte 3 aylık süre başlar. Bildirim yapılmamışsa satıştan itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır. Almanya’daki adrese tebligat gecikmesi yaşanabilir; bu durumda tebliğ tarihinden itibaren süre başlar.
Rayiç bedel finansmanı: Yeni düzenleme ile artık tapudaki düşük bedel değil, gerçek piyasa değeri depo edilmek zorundadır. Almanya’daki paydaşların bu bedeli karşılayacak finansman planlaması yapması gerekir. Bedel kesin süre içinde depo edilmezse dava reddedilir.
Satış sonrası devir: Dava açıldıktan sonra davalının taşınmazı başka birine devretmesi halinde, davacıya seçimlik hak tanınır: Davayı yeni malike yöneltmek veya eski malikten tazminat talep etmek.
Birden fazla paydaşın hak kullanması: Almanya’daki birden fazla paydaş şufa hakkını kullanırsa, satılan pay hisse oranlarına bakılmaksızın hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit paylaştırılır.
Akrabaya satış: Payın paydaşın yakın akrabasına (anne, baba, eş, çocuk vb.) satılması halinde, satışın gerçek bir satış mı yoksa muvazaalı mı olduğu araştırılır. Gerçek bir akrabaya satış durumunda şufa hakkı kullanılamayabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Şufa (önalım) hakkı davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki). Almanya’dan dava açmak için konsolosluktan vekâletname düzenlenerek Türkiye’deki avukata gönderilir.
Şufa davası açma süresi ne kadardır?
Satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay; bildirim yapılmasa dahi satıştan itibaren 1 yıl (11. Yargı Paketi ile 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir). 25.12.2025 öncesi satışlarda eski 2 yıllık süre geçerlidir.
Kat mülkiyetli dairede şufa hakkı kullanılabilir mi?
Hayır. Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyete (hisseli tapu) tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda önalım hakkı uygulanmaz.
Paydaşlar arasında satışlarda şufa hakkı kullanılabilir mi?
Hayır. Şufa hakkı yalnızca payın üçüncü kişiye (paydaş olmayan birine) satılması halinde kullanılabilir. Paydaşlar arası satışlarda bu hak doğmaz.
11. Yargı Paketi ile şufa hakkı kalktı mı?
Hayır, şufa hakkı kaldırılmadı. Ancak köklü değişiklikler yapıldı: Tapudaki satış bedeli yerine rayiç bedel esas alınmaya başlandı, mutlak süre 2 yıldan 1 yıla indirildi ve cebri artırma/devlet ihalesi satışları kapsam dışına çıkarıldı.
Rayiç bedel nasıl belirlenir?
Mahkeme, dava açıldığında gecikmeksizin bilirkişi atar. Bilirkişi taşınmazın yerinde incelemesini yaparak emsal satışlar, imar durumu ve konumu dikkate alarak güncel piyasa değerini belirler. Davacı bu bedeli ve tapu giderlerini kesin süre içinde nakden depo etmek zorundadır.
Almanya’dan şufa davası açabilir miyim?
Evet. Almanya’daki Türk Konsolosluğundan özel yetkili vekâletname düzenleyerek Türkiye’deki avukatınız aracılığıyla davayı açabilirsiniz. Rayiç bedeli depo etmek için finansman planlaması yapılmalıdır.
Fiili taksim yapılmışsa şufa hakkı kullanılabilir mi?
Hayır. Taşınmaz fiilen paydaşlar arasında bölünmüş ve her paydaş belirli bir bölümü kullanıyorsa şufa hakkı kullanılamaz. Fiili taksimin varlığı mahkemece araştırılır.
Şufa hakkından feragat edilebilir mi?
Evet. Belirli bir satış için noter huzurunda resmi şekilde veya genel olarak tapu kütüğüne şerh verilmek suretiyle feragat edilebilir. Adi yazılı feragat geçersizdir.
Devam eden (derdest) davamda yeni kanun uygulanacak mı?
Rayiç bedel ve depo usulüne ilişkin TMK m. 734 değişiklikleri, 25.12.2025 öncesi açılmış ve devam eden davalarda da uygulanacaktır. Ancak süre kısaltması (2 yıldan 1 yıla) eski satışlara uygulanmaz.
Türkiye’deki hisseli taşınmazınız için şufa (önalım) hakkı davası açmak, süreleri takip etmek veya rayiç bedel tespiti konusunda hukuki danışmanlık almak için deneyimli ekibimizle iletişime geçin.