Türkiye’de Hisseli Arsan Var mı? Ön Alım Hakkını Kaçırma!

Hisseli arsa, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahip olmasıdır. Bu durum, ortaklardan her birinin arsa üzerinde belirli bir hisse oranında malik olduğunu gösterir. Ancak hissedarlar, bu hisseleri belirli bir fiziksel bölgeye ayırarak kullanamazlar. Yani arsanın hangi bölgesinin kime ait olduğu net değildir; tüm hissedarlar tüm taşınmaz üzerinde pay sahibidir.

Türkiye’de özellikle miras yoluyla kalan taşınmazlar çoğu zaman hisseli olur. Bu da zamanla paydaşlar arasında anlaşmazlıklara veya satış süreçlerinde karışıklıklara yol açabilir. Hisseli taşınmazlarda en önemli yasal korumalardan biri de “ön alım hakkı”dır.

Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir?

Ön alım hakkı, hissedarların kendi paylarını üçüncü kişilere satmaları durumunda, diğer hissedarlara tanınan yasal bir haktır. Türk Medeni Kanunu’na göre, bir hissedar payını yabancı bir kişiye sattığında, diğer hissedarlar bu satıştan haberdar edildikleri andan itibaren belirli bir süre içinde dava açarak payın kendilerine devrini talep edebilirler.

Bu hak, hissedarların taşınmaz üzerindeki birlikteliğini korumak ve yabancı kişilerin ortaklık yapısına girmesini engellemek amacıyla tanınmıştır. Ancak ön alım hakkının kullanılabilmesi için sürelerin doğru takibi ve dava açma sürecinin zamanında başlatılması çok önemlidir.

Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Bir hissedar payını sattığında diğer hissedarlar noter kanalıyla yapılan satıştan resmi olarak haberdar olurlar. Bu bildirimi alan hissedar, satış tarihinden itibaren **3 ay** içinde ve her hâlükârda satıştan itibaren **2 yıl** geçmeden dava açmalıdır. Bu süreler geçerse ön alım hakkı düşer.

Ön alım hakkının kullanılması için tapu iptali ve tescil davası açılır. Bu dava sonucunda mahkeme, satış işlemini iptal eder ve payın davacı hissedara devrine karar verebilir. Bu süreçte hukuki prosedürler dikkatle yürütülmeli ve deliller eksiksiz sunulmalıdır.

Ön Alım Hakkının Zaman Aşımı Süresi

Kanunen tanımlanmış olan iki tür süre mevcuttur: biri bildirimi aldıktan sonra başlayan 3 aylık dava süresi, diğeri ise satış tarihinden itibaren geçerli olan 2 yıllık hak düşürücü süredir. Eğer hissedar satıştan haberdar olsa dahi 3 ay içinde dava açmazsa hakkını kaybeder. Aynı şekilde satıştan 2 yıl geçtikten sonra da artık bu hak kullanılamaz.

Bu nedenle yurtdışında yaşayanlar için bu süreler daha kritik hâle gelir. Almanya’da yaşıyorsanız ve Türkiye’de hisseli taşınmazınız varsa, düzenli olarak tapunuzu kontrol etmeniz ve işlemleri takip etmeniz gerekir. Aksi hâlde satılan bir paydan geç haberiniz olup hakkınızı yitirebilirsiniz.

Yurtdışında Yaşayanlar Neden Daha Fazla Risk Altında?

Almanya’da veya başka bir ülkede yaşıyorsanız, Türkiye’de gerçekleşen satış işlemlerinden zamanında haberdar olmanız zorlaşabilir. Noter bildirimleri ulaşmayabilir, tapudaki güncellemelerden habersiz kalabilirsiniz. Bu da sizi dava açma süresi açısından dezavantajlı duruma düşürebilir.

Bu nedenle yurtdışında yaşayan vatandaşların, Türkiye’de bir vekil tayin etmeleri veya avukat aracılığıyla tapu hareketlerini düzenli olarak izlemeleri önerilir. Ayrıca e-Devlet üzerinden taşınmaz bildirimi ve şerh uygulamaları ile otomatik bilgilendirme hizmetlerinden faydalanmaları da mümkündür.

Ön Alım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?

Ön alım hakkı her satışta kullanılmaz. Örneğin, payın miras yoluyla devri veya hissedarlar arasında gerçekleşen bir satışta bu hak doğmaz. Ayrıca satışın usulüne uygun şekilde yapılmaması durumunda da hakkın kullanımı zorlaşabilir. Bazı özel sözleşmelerle ön alım hakkından feragat edilmiş de olabilir.

Bu nedenle ön alım davası açmadan önce bir avukat aracılığıyla durumun hukuki analizi yapılmalı, satışın şekli, bildirimin usulü ve sürelerin durumu netleştirilmelidir.

Tapu Takibi ve Hukuki Destek Neden Önemlidir?

Tapu kaydını düzenli takip etmek ve yapılan işlemleri öğrenmek, mülkiyet hakkınızı korumanız için hayati önemdedir. Özellikle hisseli taşınmazlarda yaşanabilecek hak kayıplarını önlemek için profesyonel yardım alınmalıdır.

Avukatınız, sizin adınıza dava sürecini yürütebilir, savunmalarınızı hazırlar ve dava açma süresini kaçırmadan ön alım hakkınızı kullanmanızı sağlar. Unutmayın, mülkünüze sahip çıkmak sadece fiziksel değil hukuki olarak da mümkündür.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ön alım hakkı nedir?

Ön alım (şufa) hakkı, hisseli bir taşınmazda bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer hissedarlara tanınan ve satışın iptalini talep etme yetkisi veren yasal bir haktır. Bu sayede pay, aynı koşullarla diğer hissedar tarafından satın alınabilir.

Ön alım hakkı ne kadar sürede kullanılabilir?

Satış işlemi resmî olarak hissedara bildirildikten sonra 3 ay içinde ve satış tarihinden itibaren en geç 2 yıl içinde dava açılmalıdır. Bu sürelerin kaçırılması durumunda ön alım hakkı sona erer.

Yurtdışında yaşayanlar bu hakkı nasıl kullanabilir?

Yurtdışında yaşayan kişiler, Türkiye’deki bir avukata konsolosluk aracılığıyla vekâlet vererek ön alım davası açabilirler. Tapu takibi düzenli yapılmalı ve satış gerçekleştiğinde süreci hızla başlatmak için avukata bilgi verilmelidir.

Hissedarın hissesi miras yoluyla devredilirse ön alım hakkı doğar mı?

Hayır. Ön alım hakkı yalnızca satış gibi işlemlerde doğar. Miras, bağış veya mahkeme kararı gibi yollardan gerçekleşen devirlerde bu hak kullanılamaz.

Satın alan üçüncü kişi iyi niyetliyse dava açılabilir mi?

Evet. Ön alım hakkı iyi niyetli alıcıya karşı da kullanılabilir. Ancak satışın noter yoluyla yapılması ve bildirimin usulüne uygun olması gerekir. Aksi hâlde dava reddedilebilir.

Ön alım hakkı feragat edilebilir mi?

Evet. Hissedarlar, noter aracılığıyla bu haktan feragat ettiklerini beyan edebilir. Feragat, tüm hissedarlar arasında yazılı şekilde yapılırsa satışlarda bu hak ileri sürülemez.