Almanya ve Türkiye’de Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi 2026
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedir, nasıl yapılır, geçerlilik şartları, tapu devri, noter ücreti, muvazaa ve tüm merak edilenler bu kapsamlı rehberde.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 611-619. maddeleri arasında düzenlenen bu sözleşme, özellikle yaşlılık döneminde bakım ihtiyacı duyan kişilerin tercih ettiği önemli bir hukuki araçtır.
| Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi 2026 Özet Bilgiler | |
|---|---|
| Tanım | Bakım karşılığı malvarlığı devri sözleşmesi |
| Yasal Dayanak | Türk Borçlar Kanunu m. 611-619, TMK m. 545 |
| Şekil Şartı | Miras sözleşmesi şeklinde (resmi şekil) |
| Yetkili Makamlar | Noter, Sulh Hakimi, Tapu Müdürlüğü |
| Sağlık Raporu | Zorunlu değil, ancak şiddetle tavsiye edilir |
| Tapu Devri (Tapuda) | Sözleşme anında gerçekleşir |
| Tapu Devri (Noterde) | Ayrıca tapuya başvuru gerekir |
| 2026 Tapu Harcı | Emlak değerinin %4’ü (alıcı-satıcı ayrı ayrı %2) |
| 2026 Döner Sermaye | 5.324 TL |
| İptal Davası | Muvazaa, ehliyetsizlik, şekil eksikliği halinde açılabilir |
| Zamanaşımı | Genel zamanaşımı 10 yıl, tapu iptali davasında süre yok |
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, iki taraflı ve karşılıklı borç doğuran (synallagmatik) bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile bakım alacaklısı, bakım borçlusuna belirli bir malvarlığı değeri devretmeyi; bakım borçlusu ise bakım alacaklısına ölünceye kadar bakıp gözetmeyi taahhüt eder.
Sözleşmenin Tarafları
Bakım Alacaklısı
Bakılacak olan kişidir. Genellikle yaşlı, hasta veya bakıma muhtaç bireylerdir. Karşılığında malvarlığı değeri devretme borcu altına girer. Yalnızca gerçek kişi olabilir.
Bakım Borçlusu
Bakım yükümlülüğünü üstlenen kişidir. Gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi (huzurevi, bakım kurumu vb.) de olabilir. Bakım alacaklısına ölünceye kadar bakma borcu altına girer.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği
- İvazlı sözleşme: Karşılıklı edim içerir, bağış değildir
- Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme: Her iki taraf da borç altına girer
- Sürekli borç doğuran sözleşme: Bakım yükümlülüğü ölüme kadar devam eder
- Şekle bağlı sözleşme: Miras sözleşmesi şeklinde yapılmalıdır
- Şansa bağlı (aleatory) sözleşme: Süre bakım alacaklısının ömrüne bağlıdır
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Geçerlilik Şartları
Sözleşmenin geçerli olabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi zorunludur:
1. Şekil Şartı (Resmi Şekil)
TBK m. 612 ve TMK m. 545 gereğince ölünceye kadar bakma sözleşmesi, miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu nedenle sözleşme:
- Sulh hakimi, noter veya tapu memuru önünde düzenlenmelidir
- İki tanık hazır bulunmalıdır
- Taraflar ve tanıklar sözleşmeyi imzalamalıdır
2. Ehliyet Şartı
Tarafların fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Bakım alacaklısının:
- 18 yaşını doldurmuş olması
- Ayırt etme gücüne (temyiz kudretine) sahip olması
- Kısıtlı olmaması gerekir
Vesayet altındaki kişilerin ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapabilmesi için sulh mahkemesi kararı ve ardından asliye hukuk mahkemesinin izni gerekir.
3. İrade Beyanı
Tarafların özgür iradeleriyle sözleşmeyi yapması gerekir. Hata, hile veya korkutma (ikrah) ile yapılan sözleşmeler iptal edilebilir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Sağlık Raporu
Kanunda sağlık raporu zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak özellikle bakım alacaklısının ileri yaşta olduğu durumlarda, ileride ehliyetsizlik iddialarını önlemek için temyiz kudretine haiz olduğuna dair sağlık raporu alınması şiddetle tavsiye edilir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Sözleşme üç farklı yerde yapılabilir:
1. Tapu Sicil Müdürlüğünde
Taşınmaz devri söz konusu ise en pratik yöntemdir. Sözleşme ile tapu devri aynı anda gerçekleşir.
Gerekli Belgeler:
- Tarafların ve iki tanığın nüfus cüzdanları
- Taşınmaza ait tapu senedi
- Emlak beyan değerini gösteren belge (belediyeden)
- Vesikalık fotoğraf (2’şer adet)
- Varsa sağlık raporu
2. Noterde
Noter huzurunda iki tanık ile birlikte düzenlenir. Tapu devri için ayrıca tapu müdürlüğüne başvuru gerekir.
Gerekli Belgeler:
- Tarafların ve tanıkların kimlikleri
- Taşınmaz tapu senedi veya fotokopisi
- Emlak beyan değeri belgesi
- Bakım borçlusuna taşınmazı tescil etme yetkisi
3. Sulh Hukuk Mahkemesinde
Sulh hakimi huzurunda da sözleşme düzenlenebilir. Genellikle tercih edilmez.
İstisna: Bakım Kurumları
TBK m. 612/2’ye göre, Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılan sözleşmelerde yazılı şekil yeterlidir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ile Tapu Devri Nasıl Yapılır?
Tapu devrinin ne zaman gerçekleşeceği, sözleşmenin nerede yapıldığına bağlıdır:
| Sözleşmenin Yapıldığı Yer | Tapu Devri Ne Zaman Olur? |
|---|---|
| Tapu Sicil Müdürlüğü | Sözleşme anında tapu devri gerçekleşir |
| Noter | Ayrıca tapuya başvuru gerekir, tapuda işlem yapıldığında devir gerçekleşir |
| Sulh Hakimliği | Ayrıca tapuya başvuru gerekir |
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinde Tapu Devri Ne Zaman Olur?
İki farklı durum söz konusu olabilir:
Sağlararası Devir
Sözleşme ile birlikte veya kısa süre sonra taşınmaz bakım borçlusuna devredilir. Bakım alacaklısı hayattayken mülkiyet geçer.
Ölüme Bağlı Devir
Taşınmaz bakım alacaklısının ölümünden sonra devredilecektir. Bu durumda sözleşme miras sözleşmesi niteliği taşır.
Tapuda “Ölünceye Kadar Benim, Öldükten Sonra Senin” Nedir?
Bu ifade halk arasında ölünceye kadar bakma sözleşmesinin bir türünü tanımlar. Bakım alacaklısı, taşınmazın intifa hakkını kendisinde tutarak çıplak mülkiyeti bakım borçlusuna devreder. Böylece:
- Bakım alacaklısı hayatta olduğu sürece taşınmazda oturma/kullanma hakkına sahiptir
- Ölümünden sonra tam mülkiyet bakım borçlusuna geçer
- Bakım borçlusu, bakım alacaklısı hayattayken taşınmazı satamaz
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ile Alınan Ev Satılabilir mi?
Evet, satılabilir. Bakım sözleşmesi ile edinilen taşınmazın üçüncü kişilere devrinde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Ancak dikkat edilmesi gereken önemli noktalar vardır:
Yasal İpotek Hakkı
TBK m. 613’e göre, bakım alacaklısı haklarını güvence altına almak için devredilen taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir. Bu ipotek hakkı:
- Taşınmazın devir tarihinden itibaren 3 ay içinde kullanılmalıdır
- Yazılı başvuru ile tapu kütüğüne tescil ettirilir
- İpotek varsa taşınmaz yine satılabilir, ancak alacaklının hakları korunur
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ile Tüm Malvarlığı Devredilebilir mi?
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ile Tüm Malvarlığı Devredilebilir mi?
Evet, devredilebilir. Kanun, devredilecek malvarlığı için bir sınırlama getirmemiştir. Bakım alacaklısı tüm malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini devredebilir.
Ancak dikkat edilmesi gereken hususlar:
- Saklı pay ihlali: Tüm malvarlığının devri, saklı paylı mirasçıların haklarını ihlal edebilir
- Muvazaa şüphesi: Tek taşınmazın devri veya tüm malvarlığının devri muvazaa şüphesi doğurabilir
- Nafaka yükümlülüğü: Bakım alacaklısının bakmakla yükümlü olduğu kişilerin nafaka hakları zarar görmemelidir
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Mirasçılar Tarafından İptali
Mirasçılar, belirli koşulların varlığı halinde ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iptalini talep edebilirler:
1. Muris Muvazaası Nedeniyle İptal
Sözleşme, gerçekte bakım amacı taşımayıp mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılmışsa muris muvazaası söz konusudur. Bu durumda mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Muvazaa Kriterleri (Yargıtay)
Yargıtay, muvazaa değerlendirmesinde şu kriterleri dikkate alır:
- Miras bırakanın yaşı ve sağlık durumu
- Fiili bakım yapılıp yapılmadığı
- Devredilen malın tüm malvarlığına oranı
- Miras bırakanın diğer mirasçılarla ilişkileri
- Bakım borçlusunun sözleşme öncesi bakım alacaklısıyla ilişkisi
- Sözleşmenin yapıldığı zaman ile ölüm arasındaki süre
2. Ehliyetsizlik Nedeniyle İptal
Bakım alacaklısının sözleşme tarihinde ayırt etme gücüne sahip olmadığı ispatlanırsa sözleşme iptal edilebilir. Bu davada:
- Sözleşme tarihindeki sağlık raporları incelenir
- Adli Tıp Kurumu’ndan rapor alınır
- Tanık beyanları değerlendirilir
3. Şekil Eksikliği Nedeniyle İptal
Sözleşme miras sözleşmesi şeklinde yapılmamışsa geçersizdir.
4. Tenkis Davası
Sözleşme muvazaalı olmasa bile saklı paylı mirasçıların haklarını ihlal ediyorsa tenkis davası açılabilir. Tenkis davasında:
- Saklı pay oranının hesaplanması gerekir
- Sözleşmenin saklı payı aşan kısmı tenkis edilir
- 1 yıl ve 10 yıllık hak düşürücü süreler uygulanır
Bakmak Şartıyla Verilen Tapu Bozulur mu?
Bakım şartıyla verilen tapu, belirli koşullarda bozulabilir:
Tapu Bozulabilecek Durumlar
- Muvazaa: Sözleşme mal kaçırma amacıyla yapılmışsa
- Ehliyetsizlik: Bakım alacaklısı temyiz kudretine sahip değilse
- Şekil eksikliği: Resmi şekle uyulmamışsa
- Bakım borcunun yerine getirilmemesi: Bakım borçlusu yükümlülüklerini yerine getirmezse
Tapu Hangi Durumlarda İptal Edilemez?
- Gerçek bakım karşılığı yapılan sözleşmelerde
- Şekil şartlarına uygun yapılan sözleşmelerde
- Bakım alacaklısı tam ehliyetli ise
- Bakım borçlusu bakım yükümlülüğünü yerine getirmişse
- Devredilen mal, makul sınırlar içindeyse
Ölene Kadar Bakım Akdi Nasıl Bozulur?
Ölene Kadar Bakım Akdi Nasıl Bozulur?
Sözleşmenin sona erme halleri:
1. Bakım Alacaklısının Ölümü
Normal sona erme şeklidir. Bakım alacaklısının ölümü ile sözleşme kendiliğinden sona erer.
2. Tarafların Anlaşması (İkale)
Taraflar karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.
3. Önemli Nedenlerle Fesih (TBK m. 617)
Şu durumlarda taraflar sözleşmeyi feshedebilir:
- Tarafların edimleri arasında önemli ölçüde oransızlık bulunması
- Sözleşmeden doğan borçlara aykırı davranılması
- Başka nedenlerle sözleşmenin devamının imkansız hale gelmesi
4. Bakım Borçlusunun Ölümü (TBK m. 618)
Bakım borçlusu ölürse, bakım alacaklısı 1 yıl içinde sözleşmenin feshini isteyebilir. Bu süre hak düşürücü süredir.
5. Nafaka Yükümlülüğünün İhlali (TBK m. 615)
Bakım alacaklısı, sözleşme yüzünden nafaka yükümlüsü olduğu kişilere karşı yükümlülüğünü yerine getiremiyorsa, bu kişiler sözleşmenin iptalini isteyebilir.
Ölünceye Kadar Bakma Akdi Zamanaşımı
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde özel bir zamanaşımı süresi belirlenmemiştir:
| Dava Türü | Zamanaşımı/Hak Düşürücü Süre |
|---|---|
| Genel Zamanaşımı | 10 yıl (TBK m. 146) |
| Tapu İptali ve Tescil | Zamanaşımına tabi değildir |
| Muris Muvazaası Davası | Zamanaşımına tabi değildir |
| Tenkis Davası | 1 yıl / 10 yıl hak düşürücü süre |
| Bakım Borçlusunun Ölümü Halinde Fesih | 1 yıl hak düşürücü süre |
Hangi Durumlar Mirastan Mal Kaçırmaya Girmez?
Aşağıdaki durumlar mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) sayılmaz:
- Gerçek bakım karşılığı yapılan sözleşmeler: Fiili bakım varsa muvazaa yoktur
- Makul bedelle yapılan satışlar: Rayiç bedel üzerinden yapılan satışlar
- Devredilen malın makul sınırda olması: Tüm malvarlığı değil, bakımla orantılı kısım
- Bakım alacaklısının özel bakıma ihtiyaç duyması: Yaşlılık, hastalık vb.
- Gerçek ölünceye kadar bakma sözleşmesi: Bakım borçlusu edimini ifa etmişse
80-82 Yaşındaki Kişi Tapuda Satış Yapabilir mi?
Evet, yapabilir. Yaş tek başına ehliyetsizlik sebebi değildir. İleri yaştaki bir kişi, ayırt etme gücüne (temyiz kudretine) sahip olduğu sürece tapu işlemi yapabilir.
Ancak dikkat edilmesi gerekenler:
- İşlem tarihinde sağlık raporu alınması şiddetle tavsiye edilir
- Tam sağlık kurulu raporu (heyet raporu) daha güvenlidir
- Noterden “temyiz kudretine haiz” şerhi alınabilir
- İleride ehliyetsizlik iddiasına karşı delil oluşturur
Anne Baba Yaşarken Malını İstediğine Verebilir mi?
Evet, verebilir. Kişi, sağlığında malvarlığı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir. Ancak:
- Mirasçıların saklı pay hakları ölümden sonra korunur
- Muvazaalı işlemler iptal edilebilir
- Bağışlama halinde tenkis davası açılabilir
- Gerçek satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi ise mirasçılar itiraz edemez
Anne Babaya Bakan Evlada Satış Yoluyla Verilen Tapu Bozulur mu?
Duruma göre değişir:
Tapu Bozulmaz
Gerçek satış yapılmışsa, bedel ödenmiş ve makul ise, evladın bakması ahlaki görev sınırını aşmışsa tapu bozulmaz.
Tapu Bozulabilir
Satış gösterilerek bağış yapılmışsa (muvazaa), bedel ödenmemişse veya sembolik ise, mirasçılardan mal kaçırma amacı varsa tapu bozulabilir.
Toruna Bağış Bozulur mu?
Toruna yapılan bağış, diğer mirasçıların saklı paylarını ihlal ediyorsa tenkis davasına konu olabilir. Ancak bağış işleminin kendisi geçerlidir.
- Bağış muvazaalı değilse iptal edilemez
- Saklı pay ihlali varsa yalnızca tenkis talep edilebilir
- Tenkis davası için 1 yıllık ve 10 yıllık sürelere dikkat edilmeli
1. Derece Yakına Tapu Devri Nasıl Yapılır?
1. Derece Yakına Tapu Devri Nasıl Yapılır?
Anne, baba, çocuk gibi 1. derece yakınlara tapu devri normal satış işlemi gibi yapılır:
- Tapu müdürlüğüne başvuru yapılır
- Satış bedeli beyan edilir (emlak rayicinden az olamaz)
- %4 tapu harcı ödenir (alıcı %2, satıcı %2)
- Döner sermaye ücreti ödenir
Aile içi devirlerde de normal satış harcı uygulanır. Bağış yoluyla devir yapılırsa binde 68,31 harç ödenir.
Aile İçi Masrafsız/Bedelsiz Tapu Devri
Aile içinde “masrafsız” tapu devri mümkün değildir. Her durumda:
- Tapu harcı ödenmesi zorunludur
- Döner sermaye ücreti ödenir
- Emlak rayicinden düşük bedel beyan edilemez
Bedelsiz devir için bağışlama yolu kullanılabilir, ancak bu durumda da binde 68,31 harç ödenir.
2026 Yılı Tapu Masrafları ve Noter Ücretleri
| İşlem | 2026 Ücreti |
|---|---|
| Tapu Harcı (Satış) | Emlak değerinin %4’ü (alıcı + satıcı) |
| Döner Sermaye Ücreti | 5.324 TL |
| Ölünceye Kadar Bakma Akdi (Noter) | 1.283,10 TL harç + noter ücreti |
| Bağışlama Harcı | Binde 68,31 |
| Vekaletname | 834 TL – 1.500 TL arası |
Mirasçı Kendi Payını Diğer Mirasçıya Devredebilir mi?
Evet, devredebilir. Mirasçılar kendi miras paylarını diğer mirasçılara veya üçüncü kişilere devredebilirler. Bunun için:
- Miras ortaklığı devam ediyorsa tüm mirasçıların onayı gerekir
- Paylaşım yapılmışsa kendi payını serbestçe devredebilir
- Miras payı devir sözleşmesi noterde yapılmalıdır
Mirasçılardan Biri Evi Satmak İstemezse Ne Olur?
Miras ortaklığında mirasçılar anlaşamazsa:
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır
- Mahkeme aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir
- Satış açık artırma ile yapılır
- Bedel mirasçılara payları oranında dağıtılır
Ölen Kişinin Tapu Devri Yapılmazsa Ne Olur?
Tapu intikali yapılmazsa:
- Taşınmaz ölü kişi üzerinde kalmaya devam eder
- Mirasçılar tasarruf edemez (satış, ipotek vb.)
- Emlak vergisi ödenmezse ceza uygulanır
- Veraset ve intikal vergisi sorunu çıkar
- Zamanaşımı yoktur, her zaman intikal yapılabilir
Tapuda Ölünceye Kadar Oturma Hakkı Nasıl Yapılır?
Tapuda Ölünceye Kadar Oturma Hakkı Nasıl Yapılır?
Taşınmazda oturma hakkı (sükna hakkı) için:
- Tapu müdürlüğüne başvuru yapılır
- Sükna (oturma) hakkı tesis edilir
- Tapu kütüğüne şerh düşülür
- Ölünceye kadar geçerli olacak şekilde belirsiz süreli yapılabilir
İntifa hakkı da benzer şekilde kurulabilir. İntifa hakkı sahibi taşınmazı kullanabilir ve gelirlerinden yararlanabilir.
Tapu Kaç Yıl İçinde Bozulmaz?
Tapu iptali davalarında genel bir zamanaşımı süresi yoktur. Ancak:
- Muris muvazaası: Zamanaşımı yok, her zaman dava açılabilir
- Ehliyetsizlik: Zamanaşımı yok
- Tenkis davası: 1 yıl (öğrenmeden itibaren), 10 yıl (mutlak)
- Olağan zamanaşımı ile kazanım: 10 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyet olan kişi mülkiyeti kazanır
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Örneği
ÖLÜNCEYe KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ
Bakım Alacaklısı: [Ad Soyad], [TC Kimlik No], [Adres]
Bakım Borçlusu: [Ad Soyad], [TC Kimlik No], [Adres]
Sözleşme Konusu Taşınmaz: [İl], [İlçe], [Mahalle], [Ada], [Parsel] numaralı taşınmaz
Madde 1: Bakım alacaklısı, yukarıda belirtilen taşınmazın mülkiyetini bakım borçlusuna devretmeyi kabul ve taahhüt eder.
Madde 2: Bakım borçlusu, bakım alacaklısına ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, beslenmesi, giyimi, sağlığı, tedavisi ve barınma ihtiyaçlarını karşılamayı kabul ve taahhüt eder.
Madde 3: Bakım alacaklısı, devir tarihinden itibaren 3 ay içinde yasal ipotek hakkını kullanabilir.
Madde 4: İşbu sözleşme [tarih] tarihinde [yetkili makam] huzurunda ve aşağıda imzaları bulunan tanıkların katılımıyla düzenlenmiştir.
(Not: Bu sadece örnek bir metindir. Gerçek sözleşme noter veya tapu memuru tarafından resmi şekilde düzenlenmelidir.)
Sıkça Sorulan Sorular
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi İçin Profesyonel Hukuki Destek
Sözleşme hazırlama, tapu devri, muvazaa davaları ve miras hukuku süreçlerinde uzman avukat desteği ile haklarınızı koruyun.